クリーニング費用の基本
退去時のハウスクリーニング費用は、国土交通省ガイドラインでは原則として「大家負担」とされています。しかし、契約書に有効な「クリーニング特約」がある場合は入居者が負担することになります。問題は、すべての特約が有効なわけではないという点です。無効な特約による不当請求が非常に多いため、条件を正確に理解することが重要です。
原則：クリーニングは大家負担
国土交通省ガイドラインによると、退去時の清掃費用は原則として大家が負担します。理由は、通常の生活で生じる汚れは「通常損耗」に該当し、その回復費用は賃料に含まれているとみなされるからです。したがって、特約がない場合や特約が無効な場合は、クリーニング費用を支払う義務はありません。
特約が有効になる3つの条件（最高裁基準）
最高裁判所（平成17年12月16日判決）が示した基準では、クリーニング特約が有効になるのは以下のすべての条件を満たす場合です： ①具体的な金額が契約書に明記されていること 例：「ハウスクリーニング費用：一律30,000円（入居者負担）」のように金額が特定されている ②入居者が内容を明確に説明を受けて理解していること 不動産業者が口頭・書面で説明し、入居者が認識していること ③入居者が明確に合意していること 単に契約書にサインしただけでなく、特約の内容を認識した上での合意が必要 金額の記載がない「クリーニング費用は借主負担とする」という条項は無効とされる場合が多いです。 無効になりやすい特約のパターン 以下のケースでは特約が無効と判断された裁判例があります： ・金額が書いていない（「実費」「業者見積もり」等のみの記載） ・郵送で契約書に署名しただけで口頭説明がなかった（東京地裁 令和1年11月15日） ・「原状回復費用は一切借主負担」のような包括的な条項 ・相場を大幅に超えた金額の請求 ・「通常清掃を超えた場合」等の曖昧な条件付き
間取り別クリーニング費用の相場
クリーニング費用の市場相場（2025年時点）は以下のとおりです： ・1K / 1R（〜30㎡）：25,000円〜35,000円 ・1DK（30〜40㎡）：30,000円〜40,000円 ・1LDK（40〜60㎡）：35,000円〜50,000円 ・2LDK（60〜80㎡）：45,000円〜65,000円 ・3LDK（80〜100㎡）：55,000円〜80,000円 この相場を大幅に超える請求（例：1Kで10万円）は不当請求の可能性が高く、交渉の余地があります。
エアコンクリーニングは別扱い
「室内クリーニング特約」にエアコン内部洗浄が含まれるかどうかは、特約の文言次第です。東京地裁（平成28年5月13日）は「部屋のクリーニング」特約はエアコン洗浄を含まないと判断しました。エアコンクリーニングを請求される場合は、契約書に明示的な記載があるかどうかを確認してください。
よくある質問
Q: クリーニング特約があれば必ず払わなければいけませんか？ A: 特約があっても、有効であることが必要です。①金額が明記されている、②十分な説明があった、③明確に合意した、の3条件をすべて満たさなければ無効となる場合があります。また、相場を大幅に超える金額は消費者契約法により減額できる可能性があります。 Q: 退去前に自分で掃除しても特約があれば払わないといけませんか？ A: 有効なクリーニング特約がある場合、自分で清掃しても業者クリーニング費用の支払い義務がある場合があります。ただし、この点について裁判では「自分で十分清掃した場合は特約が適用されない」という判断も出ています。特約の文言と金額を確認した上で交渉することをお勧めします。 Q: エアコンのクリーニング費用を別途請求されました。支払うべきですか？ A: 「室内クリーニング」特約には通常エアコンが含まれません。エアコン内部洗浄を請求する場合は、契約書にエアコンへの言及が明示されている必要があります。明示がなければ、エアコン分の請求は拒否できる可能性が高いです。