6年ルールの概要
日本の退去費用において最も重要な知識の一つが「6年ルール」です。国土交通省の原状回復ガイドラインにより、壁紙・カーペット・クッションフロア・エアコンなどの主要設備の耐用年数は6年と定められています。入居年数が長いほど入居者が負担する費用は少なくなり、6年以上住んでいた場合は残存価値がほぼゼロ（1円）となるため、損傷があっても全額負担を求めることはできません。
減価償却とは何か
減価償却とは、設備や内装が時間の経過とともに価値が下がっていくという考え方です。建物の家賃には、大家が設備の劣化分を回収するための費用が含まれていると解釈されます。そのため、入居者は「自分が使用した分の価値」だけを負担すればよく、時間の経過で失われた価値は大家の負担となります。最高裁判所も2005年の判決で「通常損耗の回復費用は賃料に含まれている」と明確に認めています。
負担額の計算式・入居年数別 負担割合早見表
入居者負担額 ＝ 修繕費 × （耐用年数 − 入居年数） ÷ 耐用年数 例：壁紙の修繕費が10万円、入居期間が3年の場合 負担額 ＝ 100,000円 × (6 − 3) ÷ 6 ＝ 50,000円（50%負担） 入居期間が6年以上の場合は残存価値が1円となるため、全面張り替えが必要でも入居者の実質負担はほぼゼロです。 ・1年: 約83% ・2年: 約67% ・3年: 約50% ・4年: 約33% ・5年: 約17% ・6年以上: ほぼ0%（残存価値1円）
6年ルールが適用される主な設備
以下の設備・内装には耐用年数6年のルールが適用されます： ・壁紙（クロス）：全室の壁・天井 ・カーペット：各部屋 ・クッションフロア：各部屋 ・エアコン（大家所有のもの）：各部屋 ・畳床（畳表は消耗品のため対象外） なお、フローリングの全面張り替えには建物の耐用年数（木造22年、RC47年等）が適用されます。鍵の紛失は減価償却なし（全額入居者負担）です。
具体的な計算例（壁紙・入居4年）
【状況】1LDK（壁紙張り替え費用：12万円請求）、入居期間4年 大家の請求額：120,000円 ガイドラインによる計算： 残存価値 ＝ 120,000円 × (6 − 4) ÷ 6 ＝ 40,000円 適正な入居者負担：40,000円（33%） 削減可能額：80,000円 4年入居であれば、12万円の壁紙請求から4万円まで減額を主張できます。
注意点・例外
以下の場合は減価償却が適用されないか、別の計算方法が用いられます： ・フローリングの部分補修：減価償却なし（補修箇所の実費） ・障子紙・ふすま紙：消耗品として扱われ減価償却なし ・鍵の紛失：全額入居者負担 ・タバコ・ペット損傷：減価償却は適用されるが、損傷が激しい場合は消臭・洗浄費用が別途発生 ・わざと損傷させた場合（落書き等）：修繕費が残存価値を超えて請求される場合がある
よくある質問
Q: 6年以上住んでいれば壁紙代は一切払わなくていいですか？ A: 原則として、壁紙の残存価値は1円となるため全面張り替え費用の全額負担は不要です。ただし、わざと落書きをした等の場合は別途清掃・修繕費が請求される場合があります。通常の生活でついた汚れや変色については負担不要です。 Q: タバコを吸っていた場合でも6年ルールは適用されますか？ A: はい、適用されます。タバコ損傷は「入居者の故意・過失」に分類されますが、それでも壁紙の減価償却（6年ルール）は適用されます。6年以上住んでいれば、ヤニ汚れによる壁紙張り替えへの全額負担は不要です。ただし消臭処理費用は別途請求される場合があります。 Q: クリーニング費用にも6年ルールは適用されますか？ A: ハウスクリーニング（室内清掃）費用には減価償却は適用されません。ただし、契約書に具体的な金額が明記された特約がある場合にのみ入居者負担となります。特約がなければ原則として大家負担です。