6年规则概述
日本退房费用中最重要的知识之一就是「6年规则」。根据国土交通省的原状恢复指南，壁纸、地毯、复合地板、空调等主要设备的耐用年限为6年。入住时间越长，租客需要负担的费用越少，住满6年以上时残存价值几乎降至1日元，即使有损坏也不能要求全额负担。
什么是折旧？
折旧是指设备和陈设随着时间推移而价值下降的概念。房租被认为已包含房东回收这种自然损耗的费用。因此，租客只需负担「自己使用部分的价值」，因时间流逝而失去的价值由房东承担。最高法院在2005年的判决中也明确认定「恢复通常损耗的费用已包含在房租中」。
计算公式与按入住年份的折旧表
租客负担额 = 维修费 ×（耐用年限 - 入住年数）÷ 耐用年限 例：壁纸维修费10万日元，入住3年的情况下 负担额 = 100,000日元 × (6 - 3) ÷ 6 = 50,000日元（50%负担） 入住6年以上时残存价值为1日元，因此即使需要全面更换，租客的实际负担也几乎为零。 ・1年：约83% ・2年：约67% ・3年：约50% ・4年：约33% ・5年：约17% ・6年以上：约0%（残存价值1日元）
6年规则适用于哪些项目
以下设备和陈设适用6年耐用年限： ・壁纸（墙壁和天花板） ・地毯（各房间） ・复合地板（各房间） ・空调（房东所有的设备） ・榻榻米底座（注意：榻榻米面是消耗品，不适用） 地板全面更换适用建筑物的耐用年限（木造22年、RC造47年等）。丢失钥匙不适用折旧（全额由租客负担）。
计算示例：入住4年的壁纸
【情况】1LDK（壁纸更换费用：12万日元）、入住期间4年 房东要求金额：120,000日元 按指南计算： 残存价值 = 120,000日元 × (6 - 4) ÷ 6 = 40,000日元 合理的租客负担：40,000日元（33%） 可削减金额：80,000日元 入住4年的话，可以主张将12万日元的壁纸要求降至4万日元。
注意事项与例外
以下情况不适用折旧或采用不同的计算方式： ・地板部分修补：不适用折旧（修补部位的实际费用） ・障子纸・福山纸：作为消耗品处理，不适用折旧 ・丢失钥匙：全额由租客负担 ・香烟・宠物损坏：虽然适用折旧，但除臭・清洗费用可能另外产生 ・故意损坏（如涂鸦）：维修费可能超过残存价值
常见问题
Q：住满6年以上的话，壁纸费用一分钱都不用付吗？ A：原则上壁纸的残存价值为1日元，因此不需要支付全面更换费用的全额。但是，如果故意涂鸦等，可能需要另外支付清扫・维修费用。正常生活产生的污渍和变色不在负担范围内。 Q：即使吸烟也适用6年规则吗？ A：适用。香烟损坏属于「租客的故意・过失」，但壁纸折旧（6年规则）仍然适用。住满6年以上的话，因烟渍导致的壁纸更换全额负担不需要支付。但是除臭处理费用可能需要另外支付。 Q：清洁费也适用6年规则吗？ A：不适用。房屋清洁（室内清扫）费用不适用折旧。但是，只有在合同书上明确记载具体金额的特约时，才由租客负担。没有特约的情况下，原则上由房东负担。